1月1日，元旦假期，佛山市顺德区龙江镇新华西村党委书记、村委会主任陈江华没有给自己放假。他又一次来到龙江宝涌工业区的拆除工地。在园区最后一块土地挂牌出让前，这里还有许多工作要完成。

    龙江宝涌工业区面积1518亩，土地分属新华西村和同镇的仙塘村。这个曾经遍布破旧厂房、以传统家具制造业为主的园区，正整体进行规划重建，打造生态集约的现代主题产业园。

    这是顺德打破村级工业园“旧世界”，迈向现代制造园区“新世界”的一个先行样本。过去40年，顺德已是中国县域改革发展的先锋；2018年以来，顺德再以村改为高质量发展突破口，举全区之力打响了一场攻坚战，率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区。

    “彻底让形态破旧、产能落后、安全隐患集中的村级工业园退出历史舞台。”佛山市委副书记、顺德区委书记郭文海说。日前，顺德向村改发起总攻，要改出更多像宝涌工业区这样的“千亩园区”，顺势打造20个平均约1.5万亩的连片现代化产业集聚区。

    为何要“壮士断腕”改造村级工业园，两年来的村改攻坚战如何势如破竹，怎样以村改推动重塑城市空间、产业结构和城乡环境？这是宝涌里藏着的“宝”。

    1、从“老板发财”到“红利共享”

    走进龙江宝涌工业区，一片繁忙的重建景象映入眼帘，混凝土搅拌车、推土机、建筑垃圾粉碎机交织雷鸣。

    上一轮这样的大规模建设，是在上世纪八九十年代到本世纪初。那时顺德乡村工业加速发展，龙江以家具产业为特色。仙塘村和新华西村为了提升村民收入，不约而同在邻近的区域划出土地出租。最初租地的多为本地村民，他们在租地之后自建厂房发展企业。

    “当时很流行在村里建厂房，现在我推动拆掉的厂房，很多都是我帮忙建的。”仙塘村党委书记、村委会主任赖珠兴曾经是一名建筑商，靠着为其他企业家建厂房掘得“第一桶金”。

    为了建设工业区，当地人把一条名为“保涌”的河涌填平，并把工业区命名为“宝涌”，寓意通过发展工业获得宝藏。由于周边交通发达，加上从上世纪80年代初就积累起齐备的家具产业资源，宝涌很快成为“中国家具制造重镇”龙江的主要生产基地，在全国家具产业中占据一席之地，永大丽星、斯帝罗兰等知名家具企业都从这里走出。

    宝涌村级工业区也见证了顺德GDP在本世纪第一个10年突破500亿元、1000亿元，第二个10年突破2000亿元、3000亿元的历程。

    但是，随着时代的发展，村级工业园逐渐成为了高质量发展路上的包袱。截至2018年初，顺德382个村级工业园用地面积占已投产工业用地的70%,却仅贡献了27%的工业产值和4.3%的税收。优质企业缺乏发展必要的空间和环境，村民和地方从园区获益不多却承担了诸多风险。

    在新华西村，人们把本村称为“家具培训班”。不少有实力的家具企业虽然在这里起家，但是做大了就搬走了。因为大量土地掌握在早期租地的业主手中，村里已经没有土地供企业增资扩产。园区原有的厂房多为简易锌铁棚，土地利用效率很低。

    想要引进高科技、先进制造业企业更是奢望。从2016年提出建设粤港澳大湾区以来，湾区内部的资源流通加快，顺德有更多接受深圳、香港等地高端产业资源外溢的机会，但是没有空间就抓不住这个机遇。“如果我们不先走人家一步，落后的就是我们。”陈江华说。

    缺乏有效的体制机制，让很多村级工业园出现了利益固化、发展不平衡的现象。有不少业主则在赚到“第一桶金”之后，把厂房转租给了其他人，应该由村集体和制造业企业分享的土地增值收益，大多落入了“包租公”的口袋。即便如此，还有少部分业主拖欠地租、乱搭乱建，甚至采用一些不合法手段取得土地租赁权，形成历史遗留问题。

    在新华西村，一名村民在十多年前向村里租了6亩土地，建设了4000多平方米的单层厂房。后来宝涌工业区日益兴旺，他变身“包租公”，每年房租纯收入达数十万元。但是，村集体、村民却无法分享经济发展所带来的土地增值，每年仍然只能向他收取1.45万元/亩的低廉地租。

    村集体和地方从村级工业园的获益越来越少，但是环保、消防等方面承担的风险却越来越大。过去龙江大涌常年有污水排放，在宝涌工业区很少看到蓝天。“一到秋风时节，我们晚饭时间都难以开窗。”仙塘村村民赖伟文说。

    在龙江镇宣传文体办宣传股股长麦政棠的记忆里，前几年随着村级工业园改造和环保强执法的推进，情况有了改观，但是并没有从根源上消除隐患。

    “以前村级工业园让一批老板赚到了钱，现在我们要让更多村民享受到发展红利。”赖珠兴说。

    2、“刮骨疗伤”之痛

    改造势在必行。2018年1月，郭文海在顺德区党代会上提出，要把村级工业园改造作为党委政府的“头号工程”，调动全社会力量打一场攻坚战。但是直到当年4月的村改千人动员大会召开，仍然有许多人对这场仗能不能打赢心存疑虑。“改造后的利益调整有多大，改造就要面对多大的困难。”一名干部说。

    以进入首批改造范围的龙江宝涌工业区为例，整个园区由仙塘宝涌工业区一期（下称“仙塘一期”）、仙塘宝涌工业区二期（下称“仙塘二期”）、新华西宝涌工业区组成，规划和建成的年代、土地和厂房的权属性质各不相同。其中，仙塘村曾经是全省有名的“问题村”，新华西村管理层也曾在几年前经历过大幅变动，都刚恢复秩序不久。

    龙江镇委、镇政府建议，宝涌采取“集体土地转国有+挂账收储”改造模式，即村集体与全部业主签订退租协议，由村集体收回全部土地和厂房，转为国有建设用地，再统一规划建设。

    这种模式，能够将村级工业园原有的复杂历史问题一揽子“清零”，而且彻底激活土地潜在价值，优质企业可以获得有产权的厂房安心发展，村民的收入大幅提升。以新华西宝涌工业区为例，原先村集体从其中获得的总收入约645万元/年，改造后预计可获得一次性3.77亿元，以及约2300万元/年的厂房出租收入。

    但是，这种彻底解决问题的方案，面对的阻力也大。业主、企业和村民中都有人表示反对。

    2018年7月，仙塘一期率先启动改造，赖珠兴把仙塘一期涉及的几十名业主全部召集到村委会。大部分业主都是从小一起玩到大的乡亲，赖珠兴一直以来的工作都离不开他们的支持。他希望，这次也能顺利。

    “我还没开始讲话，很多人一上来就指着我说，为什么要改我们？我们的合同还没到期。”赖珠兴说，第一次会议就这样不欢而散。改造意味着解除他们原先签订的租地协议，以后再也得不到这么低价的土地了。

    新华西村面临的情况与之相似。“当年没人租地的时候，你们请我来租，现在为什么又要我走？”“我愿意自己花钱拆了重建，为什么不同意？”“必须按照剩余租期计算，补偿全部的预期租金收益。”“改建成工业园不属于公共事业征地，所以可以不配合。”“不谈那么多，我出去旅游几个月，让你们找不到。”……陈江华说，业主的反应五花八门。

    而对从“包租公”处租赁厂房的企业来说，要么关闭、要么搬迁。有的企业由于环保、消防不达标，属于坚决要淘汰的落后产能。但是也有一些值得留住和保护的企业。如果优秀企业和有潜力的企业因为村改而搬迁甚至关闭，对村居和地方都是一笔不小的损失。

    “我们三年前租下厂房之后，还投入了几百万元进行改造、装修，搬迁的话就打了水漂。”佛山市伊思曼家具有限公司（下称“伊思曼”）总经理黄浪说，听到要改造的消息“心都凉了”。

    村民的意见也难以统一。有的村民本身也是业主，更愿意维持原先的利益格局不变；有的村民受传统观念的影响，把土地当做“命根子”，希望维持土地的集体收益；有的村民希望将土地收回之后用于房地产开发，否则就是“贱卖土地”；有的村民希望，对业主少一些补偿，让集体享受更多收益……

    除了业主、企业、村民站在各自角度提出的反对意见，用地建设手续不全、权属关系不清等许多复杂的历史遗留问题，在原有的政策范围内难以解决，更加大了改造难度。

    3、“啃下”硬骨头有法宝

    种种困难意味着，村级工业园改造绝非坦途，但也更加印证了“刮骨疗伤”是一条非走不可的道路。

    对此，区、镇、村三级干部的思想高度统一。在赖珠兴看来，“这是大势所趋，如果连这个判断能力都没有，怎么去当村党委书记？”

    在仙塘，赖珠兴首先召集了一场党员大会，从党员层面统一认识，发动党员积极投身村改工作。这是他从“一肩挑”村党委书记、村委会主任以来，屡试不爽的一招法宝。同时，区、镇也向仙塘、新华西陆续派驻了数十名党员干部，提供强大的组织保障。

    接下来就是直面复杂的利益纠葛。从哪里开始？

    “先‘啃’硬骨头！必须先解除租户协议方可进行股东表决，不留手尾、干净利落。”龙江镇党委书记何春云说。

    对于业主，有的要动之以情。赖珠兴和同事们把每天的日程排得满满的，送走一位业主又立刻迎来下一位。仙塘一期和二期改造，赖珠兴参与谈判的业主超过40家，其中不少都是他的亲戚、从小的玩伴、曾经的商业伙伴。“改造也是为了大家的长远利益，将来改造完成后希望他们还能回来。”赖珠兴说，要用各种方式让他们从心底里认同改造。

    有的则要晓之以理。“当初在签订租赁协议时就已经明确，如果未来党委政府有新的规划布局，业主需要配合搬迁，同时我们也会提供合理补偿。”龙江镇驻新华西村工作组副组长、村党委原书记廖剑波说。他原是镇财政局的一名干部，三年前临危受命到村担任党委书记，一直到新华西宝涌工业区改造方案表决通过。

    对于企业，龙江镇提出了“坚决淘汰一批，必须留住一批，努力提升一批”的工作原则。在仙塘一期、二期改造项目中，所有厂房都被拆除，企业都要向外搬迁。为此，龙江在全镇范围内进行腾挪安排，帮助优质企业找到新的厂房并办理相关工商登记、消防、环保等手续。

    新华西村党委在此基础上，创造性地提出，对“集体转国有+挂账收储”模式提出了更新，并获得了镇委、镇政府的支持。村里有几栋新建的高层厂房，在环保、消防等方面都符合要求。村里通过公开征求意见后决定，这几栋厂房收回后直接作为集体物业招租，不转为国有，也不拆除重建。如此一来，部分企业不需要外迁，村集体的收入也不用中断。

    而面对部分村民的怀疑和犹豫，龙江村改工作组发挥“群众路线”这一法宝的作用，连续发出两封《给村民的一封信》，向他们讲清村改的道理、政策，算清村改的账。“每封信发出前都小范围‘路演’，根据收到的反馈，用村民理解的语言修改后正式发出。”廖剑波说。

    村民什么时候有时间，工作组就什么时候去谈。“中午吃饭时间他们在，那我们不吃饭也要去；白天他们要上班，那就在他们出门之前、下班之后到家里去。”新华西村梅基小组长、新华西村务监督委员会主任梅念煊也是一名党员，他曾经凌晨1时到村民家中，两点多才谈完回家。

    “通过村改，园区存在的历史问题解决了，集体得到了一笔直接的收入，政府还承诺配套一系列乡村振兴项目，所以能得到村民支持。”梅念煊说。

    2019年7月31日，最后启动改造的新华西宝涌工业区，改造方案以98.9%的参与率和99.9%的同意率顺利通过，标志着顺德首个千亩村改园区落地。而且，与龙江其他村改项目一样，宝涌的所有业主都签订了退出协议，未发生一例强制性拆除。

    龙江的党员干部，成为顺德村改工作的标兵。在2019年12月31日举行的顺德村改总攻动员大会上，龙江镇党委被评为村改攻坚标杆单位，陈江华入选先进个人。此前在2019年2月的顺德区党代会上，龙江镇党委被评为担当有为先进集体，赖珠兴入选先进个人。

    4、“工改工”改出未来几十年

    目前，由仙塘一期改造而成的龙江万洋众创城（首期）已经封顶，计划在今年4月前投用。仙塘二期也已经在2019年12月27日公开出让，仍由万洋建设运营。新华西的拆除进度已达到95%，很快也将进入招拍挂程序。

    这些腾出来的土地，最终将变成什么样？“龙江所有的村改项目坚持‘工改工’原则，坚决不做一平方米的房地产。”何春云说。

    原先1518亩的宝涌工业区，将成为同样1518亩的现代产业园。其中，龙江万洋众创城（首期）建设方经过与龙江镇的密切沟通，已经形成并发布了园区规划，包括家具U谷园、科技智造园以及配套的社区。“这里将建设成集生产制造、科技研发、生活配套为一体的新一代绿色生态智造产业园。”万洋集团广东区域副总经理郑绍钦说。

    以宝涌千亩科技智造园为核心区，龙江将周边的其他村改项目、工业园区和城市建设项目统筹规划，将打造连片超过万亩、城产人文融合的智慧家具产业集聚区。在此基础上，龙江将打造超10平方公里的现代产业集聚区。

    空间成功再造了，产业发展的方向明确了，还需要一家家企业来完成这道“填空题”。

    在宝涌千亩园区，园区内原有的企业第一个“答题”。“我们很感谢党委政府的努力，让我们不用搬迁。”伊思曼董事长熊朝银说。2019年10月，新华西村对通过村改获得的19万平方米厂房分成8个标段公开招租。伊思曼从众多竞选者中胜出，不但原先的厂房不变，而且还将所在整栋楼全部租下，准备扩大生产规模。

    仙塘村没有保留集体性质的物业，但是在改造方案中明确了开发商必须配建物业，仙塘一期、仙塘二期将返还总共6万平方米标准厂房给村集体。“我们已经决定，这些厂房要用相对优惠的价格，租给本村的优质企业，现在已经有人要求下定金了。”赖珠兴说，留住和扶持本地做得好、成规模的企业，是村改的重要内涵。

    除了让受到村改短期影响的优质企业获益，龙江启动了“龙商回归”计划，吸引在外地发展的龙江籍企业家回到家乡投资；同时，对本地的规模以上工业企业增资扩产进行扶持。

    佛山市志豪家具有限公司过去因为没有土地而从龙江赴外地扩张。该公司董事长左建华说，“龙江家具产业链十分齐全，材料、人才、渠道等优势其他地方难以比拟，准备在此新建制造中心和总部基地。”

    龙江镇还建立“招商合伙人”制度，动员企业家、商协会等社会资源，重点引进培育新兴产业的企业。在龙江万洋众创城（首期），最早签约进驻的20家企业涉及光电、工业设计、无纺布等领域，还包括7家高新技术企业。其中，多家企业往年的纳税额都超过了仙塘一期地块上原有的企业总和。

    “我们不是单纯卖厂房，而是在党委政府的全程跟踪、无缝对接下，推动产业升级。”龙江万洋众创城项目负责人周祖泰说。

    根据《顺德区高质量推动村级工业园升级改造总体规划》，在顺德全区范围内，宝涌千亩园区这样的主题园区将有30个，像龙江智慧家具产业集聚区这样的现代产业集聚区将有20个。

    这些主题园区、产业集聚区的成形，将推动顺德城市空间、产业结构和城乡环境的全面重塑。根据规划，顺德将依托它们，以智能制造和高端装备为主导、以人工智能等“X”个未来新兴产业为引领、以珠宝等4个特色产业为支点，构建“2+4+X”的现代化产业体系。

    从1平方公里的宝涌，到73平方公里的龙江，再到806平方公里的顺德，村改带来的变革前所未有。“我们要为顺德未来几十年的发展奠定基础。”郭文海说。

    顺德村改大事记

    2018年1月

    顺德区第十三届党代会第三次会议提出，要坚定不移将造环境、造空间作为党委政府推动发展的第一要务，明确把村级工业园改造列为“头号工程”。

    2018年4月

    顺德区召开村级工业园升级改造工作千人动员大会，全面吹响村级工业园改造攻坚战号角。

    2018年9月

    顺德区获批率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区，被要求以“顺德样板”“顺德示范”为全省高质量发展提供经验借鉴。

    2019年2月

    顺德区举行第十三届党代会第四次会议，发布《佛山市顺德区率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区实施方案》，确定了淘汰一批落后产能、拆除一批危旧厂房、整治提升一批旧园区、新建一批现代主题产业园、复垦复绿一批已建设用地、储备控制一批发展用地“六个一”目标。

    2019年3月

    顺德区召开率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区工作推进会，对省支持顺德村改的11项政策进行解读，并发布了12项顺德村改自主创新的做法。

    2019年4月

    顺德区委常委会（扩大）会议提出，以更大的力度快马加鞭、势不可挡、势如破竹推进村级工业园改造，将2019年原定1.3万亩的改造目标提升到2万亩。

    2019年5月

    顺德选派100名区属部门青年干部，分赴10个镇街的村改办，沉到基层参与村级工业园改造各项工作。

    2019年7月

    顺德区几套班子成员、十大镇街主要负责人集体考察龙江宝涌工业区改造进展，并召开村级工业园升级改造现场推进会议。

    2019年9月

    在率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区一周年之际，顺德对建设高质量发展综合示范区进行再部署。

    2019年10月

    佛山市支持顺德区建设高质量发展实验区推进会暨全市加快推动“三旧”改造工作现场会在顺德召开。

    2019年12月

    顺德区举行村级工业园升级改造总攻动员大会，计划到2022年彻底让形态破旧、产能落后、安全隐患集中的村级工业园退出历史舞台。